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带你看懂武侯新城

许高冷 2017-12-04 09:50:19

上期成华区2.5环得罪了一圈人

住成华区2.5环的朋友表示说得很中肯

反手就将我的内容发射到了区长信箱

你们不怕我被喊去喝茶吗

瑟瑟发抖

本期弯酸主角

武侯新城


武侯区个人表示不喜欢,办个事就差下跪了(曾经仗剑走天涯的心酸史),一直对武侯区印象不好,再加上武侯区的地王频出,出了又修不出来,有一种拔什么无情的即视感,更对这个区表示怀疑。

要说到武侯区怎么可能不说地王,除了地王我不晓得还有啥子拿得出手,武侯区的内心是不甘的,一大片土地被划给了高新,血槽空了一半,虽然武侯区城建不咋样,但是人家地卖得贵啊!

时不时整一坨眼屎粑粑大的地王出来不开发(地价太贵地块太小无法开发),这样一想成华区的鲁能城很耿直,九千多的地修出来的房子最初一万左右都敢卖,亏得裤儿不得底底了不说还赢得了维权王子的称号。不得几家开发商敢用这种方式获得这种双赢的局面。

也是蛮拼的

最开始的地王大部分在红牌楼,

的一撮地只有9亩。

(商业地块未纳入统计)


这些地王死的死伤的伤,要么退地要么亏本甩卖,那些喜欢高价买地的小开发商,红牌楼分教你低调做人。

用爱发电的湾湾开发商远雄也是爱得深沉,肖家河的远雄风华园就一直倒死不活的,却还是很执着的在这边高价拿地,可能这个就是传说中的:有爱就能买未来。

武侯区:我许你一个美好的未来,你敢高价拿地吗?

湾湾开发商:武侯区好浪漫好有爱~我拿。

雷声大雨点小的武侯新城

官方介绍:成都武侯新城处成都市三环路西南段外侧,辖区涉及机投桥、簇锦、华兴、簇桥和金花桥等五个街道办事处,功能区规划建设面积21.113平方公里,其中核心区面积8.6平方公里,是武侯区重点建设的“产城融合”现代新区。区域内武侯大道、智谷大道、成双大道、机场快速免费通道以及在建的地铁3号线、9号线等构建了便捷的交通体系。

武侯新城由武侯科技园与中国女鞋之都工业园合并而成,武侯科技园于2000年8月启动建设,中国女鞋之都工业园2002年8月启动建设,两园均为省级开发区。2007年9月两园合并为武侯工业园,2010年3月,武侯工业园更名为武侯新城。

武侯新城的freestyle就是内有汽配城家具城,外有皮鞋厂。整体给人的感觉是灰不拢耸闹杂麻了。

但是无论如何产业还是到位了的,如果从产业的鄙视链来看,武侯新城的产业只能站在鄙视链的中低端。

群友眼中的武侯新城

内含泼开水,心脏不好的不要看。

Kean:

簇桥金花机投,武侯新城1乡2镇,皮鞋基本上都在金花,簇桥主要是家具,机投不熟。现在3个乡镇已经摇身一变变成5个街道办了。

在那边呆过几年,刚需与小产权齐飞,地王共安置房一色,真心不晓得17000+的地价能修出啥子房子来。

豪宅XX城,背后鞋厂,对面安置房,脑壳上飞机,真心很巴适。

(顶天立地的灰机)


Civily:武侯新城?簇桥?鞋都?飞机?烂房子拆不掉?钉子户多?没有教育资源? 怎么感觉说来说去都感觉是在黑武侯区。

生无可恋的白帽子:新城现在好多了。

茶树桃子:武侯区学校西撇,虽然有龙江路和川大附小,但是和武侯新城没有一分儿钱关系,都在市区三环内。(普遍来讲三环外都不存在所谓的好学校)

Kean: 有那个XXX苑,明明就修在一个自建的城中村里头,晚上从下穿隧道里头钻,菊花都要捂紧点。

Civily:反正我觉得出了三环,武侯外面那片就不摆了,像隔离了两个时代,成都折叠。

Kevin: 武侯新城我也不是很看好,毕竟以前的城郊结合部,啥子都有,城中村,工厂,小作坊,安置房,有些也拆不动,不好整体规划和打造了,往外是双流和西航港,毕竟不如正南方向来得优越

Civily:我反正最直观的影响就是武侯新城的车子都比其它地方的大,轮胎也更大。

Civily:我觉得武侯新城优点呢,西部智谷吧,还是有一些IT企业,京东客服中心;还有一些初创的企业在西部智谷,算是个孵化器。

Kevin:西部智谷巴到机投镇边边上的,那边也是晚上黑黢黢的走到路上都要替自己的菊花担忧。


七点:武侯新城随时飞机轰鸣,交通方便也不去。

Frodo:现在看烂,如果真规划了,再过几年就起来了。

实际上城中村要想发展起来比一片玉米地难多了。

为毛地辣么贵

红牌楼销声匿迹了两年,武侯新城内的七里村、铁佛村映入眼帘,一万七千多的楼面价比旁边的“豪宅”零售价还贵。

可能有的开发商觉得要匹配得了自己高端的调性,拿地必须不能手软,就算没有信心能够顺利开发,也一定要先给自己加戏加到你能感受得到它的奢侈。

精装标准不到五千不好意思宣传,入户挑高不到6米不好意思验资,楼栋管家学历不到本科不得资格谈高端,物管费不定到五块一平害怕业主回家感受不到仪式感。

又想骗人在花高价买房子的Idea很不错。

当然也有可能是一家刚进入成都的开发商想通过这种方式来打响自己的名气,然后再买一块相对便宜点的地来摊薄地价,未加冕便已称王封疆的鲁能城就是这样的,先是用九千出头的楼面价买下一块约140亩的地,然后过几个月以四千多的楼面价拿下一块约40亩的地,整体算下来就没那么贵了,最后再加点虚假宣传房价分在片区。

可以人家名气有了啊……你看鲁能城就做到了,基本上我的每篇稿子都会出现它。

开发商不敢说凶了,

害怕被人拿穿过的黑丝袜蒙我脑壳。

客群

就如群友所说武侯新城高端楼盘的带头大哥XX城,号称敢于PK金融城誉峰,然而它背后鞋厂,对面安置房,脑壳上飞机,就这样的外部环境依然让它炙手可热,是哪些人在买?

非常不巧的是我大概了解XX城的客户分布

地缘性客户>城南客户>城西客户,城北城东可以忽略不计

地缘性客户无需分析,他们早已习惯了这样的环境,完全可以睁一只眼闭一只眼。

城南客户和城西客户为什么要买这里?

从发展的层面来看

城西3.5环周边已经趋于饱和,城南已经发展过绕城了,而西南3.5环这一片还是城中村的款式,总应该得到自己的春天了吧。

从居住层面来看

武侯新城距离南门和西门都不远,况且未来还有9号线一期的开通,更加拉近了到这两个片区的距离。(西派城到西客站就两个地铁站,到锦城湖也只有5个站),城南客户买这个区域的盘还有原因就是限购以及中铁建在南门的西派澜岸和西派国际口碑较好。

价格因素

青羊新城和金融城同环线的房价(二手)部分已经超过了武侯新城精装修豪宅的均价,还不如买精装新房。

所以其实人家有区位优势。但是暂时还不太能辐射到东和北,距离更近的西和南更容易接受它。

高价拿地民间版分析

武侯区曾经的CEO楼盘鹭岛国际社区现在也不行了,双楠置信那一坨也老了,武侯区实际上已经失去了高端板块,为什么开发商敢在武侯区高价拿地??

先看拿地的开发商基本为小开发商为主,他们拿的基本都是小地块,总价低单价高,有可能是赌拿地两年左右成都的房价会飞涨一次,也有可能是商量好了通过地价把板块炒起来,找回曾经的自信。

但是品牌开发商不愿意冒这个风险,整不好影响品牌形象,小开发商小地块能炒啥子嘛,小打小闹办姑姑宴。

少部分首进成都的开发商(金茂、阳光城),他们可能真的是为了打响名号或者对成都的板块一无所知,前期市调不清楚……

总之武侯区所有的地王,几乎都是没有见过的陌生面孔,感觉用力操作过。

总结:武侯新城主要是看区上的打造能力和拆迁难度,如果拆不好就有可能出现豪宅与自建房齐飞,回家就是高大上,出门就有汽修厂的盛况。

目前还缺大开发商在某一个区域扎堆,东一坨西一坨的不容易形成高端住区(他们自己天天打广告说是继攀成钢啊金融城啊之后的另一高端住区……其实还是多尴尬的。)

对噪音很敏感的话建议还是算了。

你们可能觉得我咋个没有说规划,规划是个很简单的事情,可以在一片写字楼上写起拆,然后修成中央公园。也可以在自建房的脑壳上写起拆,然后把这一片打造成为CBD。

画图简单拆迁难,武侯新城要发展成为豪宅板块,面临的问题之一就是拆迁。

不过多妄想它会出现豪宅板块,能习惯飞机噪音的话也不得啥子不妥的。


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