珠海下一个发展重点在哪里？
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昨天（2020年5月11日），想必大家都刷到了这条新闻，陕西省委原书记赵正永，贪了7.17亿多，天津市第一中级人民法院一审公开开庭审理。
自此，三姐想到了珠海的风云人物，李嘉。
01
2018年1月12日，福建省漳州市中级人民法院公开宣判广东省委原常委、珠海市委原书记李嘉受贿案，对被告人李嘉以受贿罪判处有期徒刑十三年，并处罚金人民币二百万元，涉案金额2058万。
珠海人民，从未忘记李嘉。
谈话之间最常提及的便是位于梅华路的有轨电车，现在依旧是很多珠海当地人诟病的地方。1号线总长8.9公里，投资26亿，相当于1公里造价近3亿。
似乎一夜之间，说建就建，然后又似乎一夜之间，说拆就拆。
大家吐槽最多的地方，“速度和公交车一样，而且只有一条路线，不方便。”；“有轨电车增加了交通正常负荷，拖延了正常红绿灯通过车辆的时间，作用不大，市民很少去乘坐。”
三姐仔细对比研究了一下地图，有轨一号线就算是建也不该建在梅华路，这条路上和有轨路径重复的公交车比较多，而且客流稀少，在2020年的今天，哪怕你去乘坐感受一下，车厢里的乘客也是寥寥无几。
珠海是一座纵向城市，这条有轨电车不能用来连接东西区，缓解交通压力。硬是选在一条大直路上，原本双向八车道的马路，变成双向六车道，四车道变三车道，三车道还包括一条公交专用道。
这条路上又没有旅游景点，又没有大型写字楼之类的人流密集的地方。建成后调试一两年才开始运营，还经常封路调试，有朋友吐槽，“建建停停，跟拉稀一样”。
至2019年，大家还在讨论要不要保留有轨电车的事情，珠海人当然要时常吐槽一下了，并亲切的称之为“有鬼电车”。
02
珠海的城市规划历经多次修改，每换一届书记、市长都有自己的想法，正因为如此，珠海的发展在摇摆和不确定中前进，定位不明晰，发展也没有一脉相承。
太多官场过客，很多都好像是来镀金的，寥寥草草画上几笔就走人了，而不是想真正给珠海留下一个能维持10年之久的发展规划，且保证这个规划能够真正的执行下去。
作为一个地产媒体小号，这里不方便展开，提几个名字——甘霖、李嘉、钟世坚、李泽中、何宁卡……如今，终于等到了郭永航。
珠海二次创业能够再次摆上台面，郭的功劳很大。
在深圳特区从政近30年的郭，一上任就把准了珠海的脉，他形容“现在的珠海,就像第一场战役打完了,坐在树荫底下睡懒觉。”好像缺了经济特区那种锐意进取的“精气神”。
珠海被定义为“珠江西岸核心城市”不是一天两天了，但一直没展现出来核心城市的担当，最直接的问题是交通瓶颈，无法和深圳、广州这样子能级的城市联动，更不要说接受港澳、广深的资源了。
铁路就更不要说了，直到2011年广珠城轨开通，才结束珠海“地无寸铁”的历史。
直到2018年10月份港珠澳大桥，才让珠海巩固了区域交通枢纽城市的地位。
郭永航上任后，珠海的城市建设和交通体系有了翻天覆地的改变。
03
提及交通体系，大家要先知道“六横十纵”的概念，三姐早前写过一篇文章，稍后可以打开这篇文章查看：
别急着去珠海投资，看懂这些交通规划再下手！
六横十纵的布局全面通车后，珠海（东、西城区）、横琴、港澳将得到了快速、直线、多元的物理联通。此外，湾区核心机场、港口等重大枢纽全面连接，珠海活力将会得到全面的提升。
此话怎么讲呢？
跳出珠海来看，在打造湾区经济的契机下，珠江东岸无疑是领头羊，关键在于解决城市群的均衡问题。
于是，深珠（伶仃洋）通道及其西延线成为重中之重，把深圳、广州和西岸的物流功能打通。同时，借力港珠澳大桥、深中通道、城际铁路、各大国际机场……推动交通内畅外联，对接港澳、省内产业协作。
上篇文章三姐提到了位于金湾和横琴中间的鹤洲枢纽，把广州、江门、中山、珠海联动起来，这里不再展开。
（可以查看：香港要圈定珠海作为“飞地”？）
珠海担起三角形重要的一边，聚合“湾区群+港口群+产业群+城市群”的叠加效应。
放眼珠海来看，六横十纵就是珠海的人造血管，为珠海全面送新鲜血液。
六横，即伶仃洋通道及其西延线、西部沿海高速、香海大桥及其西延线、珠海大道、港珠澳大桥及其西延线、金海大桥—金海路—金港大桥。
十纵，即高栏港高速、高栏港快线、机场高速、机场北路、机场东路—白蕉路、江珠高速、广珠西线高速、横琴第三通道、金琴快线—南湾大道—环岛东路、兴业路快线。
仔细看规划，金湾躺赢了。
04
以香海大桥、金海大桥、港珠澳大桥西延线为例，建成后，金湾将直线接驳香洲主城区、横琴、港澳的外溢。
众所周知，香洲作为主城区来说，各方面的发展比较成熟，配套也比较完善，最主要的是，可开发的土地寥寥，要想配套再升级，只能走拆迁这条路，从成本的角度来说，金湾、斗门等作为新区开发成本更低，政府为什么要选择花大价钱去拆迁呢？这也是三姐一向不太主张投资香洲的原因之一。
横琴走琴澳一体化路线，借给澳门画蓝图，每套物业都很稀缺，但对于投资者来说，当下的存货，投资门槛挡住了不少朋友。
而金湾，从区域发展角度来看，相较其它地区而言，仍有较为充足的土地开发空间，这是后发优势之一。
而在珠海的设想中，未来要充分发挥横琴的特殊政策对其它产业的带动作用，形成“服务在横琴、制造在西部”的产业布局。由于金融与产业发展的密切联系，横琴金融创新与高端制造业、高新技术产业的结合，将有望使珠海西部的发展潜力得到更好的挖掘，占得未来发展先机。
郭对这点定位很清晰，研究金湾的规划图来说，金湾片区大多数是以产业园和制造业为主，唯独将航空新城板块定义为生态新城启动区，扮演了金湾片区的居住担当。
另外，三姐还发现金湾和斗门核心区域的规划图对比来看，金湾的住宅用地（下图黄色区块）占比也是比较少。那么金湾以航空新城为首配套完善的住宅区来讲，未来会踏入“寸土寸金”的时代。
自放开限购以来，航空新城版块内楼盘的整体去化率达到了36%，是四个版块里面去化率最高的版块，大多数项目的单价早就迈入了2字头，三灶、南水、红旗尚有一万多的项目。
2020年，金湾区拟出让10宗地块，2宗位于航空新城，2宗位于西部中心城区B片区，2宗位于滨海商务区，2宗位于红旗镇，2宗位于三灶镇。
总用地面积为74.5万㎡，总建筑面积为151万㎡。是珠海今年最大的供地区域，出让土地面积占全市总量的46%。
随着各种规划的逐渐落地，商业、学区、产业等资源将在这里慢慢聚集，航空新城的华发商都、市民中心、商务中心、公共文化中心、产业中心等落地，金湾是有很多想象空间的。
这里不得不提一下2020年（11月10日—15日）珠海航展，外国媒体报道中国会在此次航展上公开轰20，所以这次航展也备受瞩目。截至目前，已有400多家国内外知名航空航天企业确定参展。
根据现在已经公布的消息，地面展厅的面积将进一步扩大，预计将拿出更多更新的装备参展，参展国家也将进一步扩大；地面装备演示区的演示装备种类将进一步增加，并加入更多的实战科目演练…这次应该是历届航展中，飞行表演最为精彩的一届。
每两年一次的航展，是航空和防务的盛会，是商品博览会，是农贸市场，是焰火表演，也是一次检验中国航空产业成就的考试。
这里特地提一下航展，不是一场“红毯秀”，大家凑凑热闹就完事了，现在的珠海航展，是世界五大最具国际影响力的航展之一，背后的经济价值是巨大的。
所以追本溯源，航展对于金湾发展的意义，对于珠海的意义，更为深远。
最后三姐认为：全局去看横琴是珠海发展的一个突破口，但对于珠海来讲是干儿子，而金湾在行政管辖意义上，才是珠海真正的亲儿子。方圆百里，平坦、连续且没有旧村旧城的发展用地，绝对是政府城建重地，二次创业的广袤舞台。
在未来的三五年，金湾配套全面落地，在某种程度上金湾之于香洲，就象25岁的青年与45岁的中年一样，一个即将迎来人生高潮，一个则慢慢步入夕阳。
那么如果投资未来的航空新城，体量大、规划好、市政配套齐全且高端，房价上到3-4万，不足为奇！
政府在调控房地产业，并不是在一刀切。对于确实有价值的城市，政府没必要违背市场规律去压制楼市，所以珠海是有潜力的城市，航空新城是珠海最有潜力的地方利益，从某种意义上讲，航空新城的建设，才是珠海二次创业和自身救赎真正的希望。
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