珠海下一个发展重点在哪里?
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昨天(2020年5月11日),想必大家都刷到了这条新闻,陕西省委原书记赵正永,贪了7.17亿多,天津市第一中级人民法院一审公开开庭审理。
自此,三姐想到了珠海的风云人物,李嘉。
01
2018年1月12日,福建省漳州市中级人民法院公开宣判广东省委原常委、珠海市委原书记李嘉受贿案,对被告人李嘉以受贿罪判处有期徒刑十三年,并处罚金人民币二百万元,涉案金额2058万。
珠海人民,从未忘记李嘉。
谈话之间最常提及的便是位于梅华路的有轨电车,现在依旧是很多珠海当地人诟病的地方。1号线总长8.9公里,投资26亿,相当于1公里造价近3亿。
似乎一夜之间,说建就建,然后又似乎一夜之间,说拆就拆。
大家吐槽最多的地方,“速度和公交车一样,而且只有一条路线,不方便。”;“有轨电车增加了交通正常负荷,拖延了正常红绿灯通过车辆的时间,作用不大,市民很少去乘坐。”
三姐仔细对比研究了一下地图,有轨一号线就算是建也不该建在梅华路,这条路上和有轨路径重复的公交车比较多,而且客流稀少,在2020年的今天,哪怕你去乘坐感受一下,车厢里的乘客也是寥寥无几。
珠海是一座纵向城市,这条有轨电车不能用来连接东西区,缓解交通压力。硬是选在一条大直路上,原本双向八车道的马路,变成双向六车道,四车道变三车道,三车道还包括一条公交专用道。
这条路上又没有旅游景点,又没有大型写字楼之类的人流密集的地方。建成后调试一两年才开始运营,还经常封路调试,有朋友吐槽,“建建停停,跟拉稀一样”。
至2019年,大家还在讨论要不要保留有轨电车的事情,珠海人当然要时常吐槽一下了,并亲切的称之为“有鬼电车”。
02
珠海的城市规划历经多次修改,每换一届书记、市长都有自己的想法,正因为如此,珠海的发展在摇摆和不确定中前进,定位不明晰,发展也没有一脉相承。
太多官场过客,很多都好像是来镀金的,寥寥草草画上几笔就走人了,而不是想真正给珠海留下一个能维持10年之久的发展规划,且保证这个规划能够真正的执行下去。
作为一个地产媒体小号,这里不方便展开,提几个名字——甘霖、李嘉、钟世坚、李泽中、何宁卡……如今,终于等到了郭永航。
珠海二次创业能够再次摆上台面,郭的功劳很大。
在深圳特区从政近30年的郭,一上任就把准了珠海的脉,他形容“现在的珠海,就像第一场战役打完了,坐在树荫底下睡懒觉。”好像缺了经济特区那种锐意进取的“精气神”。
珠海被定义为“珠江西岸核心城市”不是一天两天了,但一直没展现出来核心城市的担当,最直接的问题是交通瓶颈,无法和深圳、广州这样子能级的城市联动,更不要说接受港澳、广深的资源了。
铁路就更不要说了,直到2011年广珠城轨开通,才结束珠海“地无寸铁”的历史。
直到2018年10月份港珠澳大桥,才让珠海巩固了区域交通枢纽城市的地位。
郭永航上任后,珠海的城市建设和交通体系有了翻天覆地的改变。
03
提及交通体系,大家要先知道“六横十纵”的概念,三姐早前写过一篇文章,稍后可以打开这篇文章查看:
别急着去珠海投资,看懂这些交通规划再下手!
六横十纵的布局全面通车后,珠海(东、西城区)、横琴、港澳将得到了快速、直线、多元的物理联通。此外,湾区核心机场、港口等重大枢纽全面连接,珠海活力将会得到全面的提升。
此话怎么讲呢?
跳出珠海来看,在打造湾区经济的契机下,珠江东岸无疑是领头羊,关键在于解决城市群的均衡问题。
于是,深珠(伶仃洋)通道及其西延线成为重中之重,把深圳、广州和西岸的物流功能打通。同时,借力港珠澳大桥、深中通道、城际铁路、各大国际机场……推动交通内畅外联,对接港澳、省内产业协作。
上篇文章三姐提到了位于金湾和横琴中间的鹤洲枢纽,把广州、江门、中山、珠海联动起来,这里不再展开。
(可以查看:香港要圈定珠海作为“飞地”?)
珠海担起三角形重要的一边,聚合“湾区群+港口群+产业群+城市群”的叠加效应。
放眼珠海来看,六横十纵就是珠海的人造血管,为珠海全面送新鲜血液。
六横,即伶仃洋通道及其西延线、西部沿海高速、香海大桥及其西延线、珠海大道、港珠澳大桥及其西延线、金海大桥—金海路—金港大桥。
十纵,即高栏港高速、高栏港快线、机场高速、机场北路、机场东路—白蕉路、江珠高速、广珠西线高速、横琴第三通道、金琴快线—南湾大道—环岛东路、兴业路快线。
仔细看规划,金湾躺赢了。
04
以香海大桥、金海大桥、港珠澳大桥西延线为例,建成后,金湾将直线接驳香洲主城区、横琴、港澳的外溢。
众所周知,香洲作为主城区来说,各方面的发展比较成熟,配套也比较完善,最主要的是,可开发的土地寥寥,要想配套再升级,只能走拆迁这条路,从成本的角度来说,金湾、斗门等作为新区开发成本更低,政府为什么要选择花大价钱去拆迁呢?这也是三姐一向不太主张投资香洲的原因之一。
横琴走琴澳一体化路线,借给澳门画蓝图,每套物业都很稀缺,但对于投资者来说,当下的存货,投资门槛挡住了不少朋友。
而金湾,从区域发展角度来看,相较其它地区而言,仍有较为充足的土地开发空间,这是后发优势之一。
而在珠海的设想中,未来要充分发挥横琴的特殊政策对其它产业的带动作用,形成“服务在横琴、制造在西部”的产业布局。由于金融与产业发展的密切联系,横琴金融创新与高端制造业、高新技术产业的结合,将有望使珠海西部的发展潜力得到更好的挖掘,占得未来发展先机。
郭对这点定位很清晰,研究金湾的规划图来说,金湾片区大多数是以产业园和制造业为主,唯独将航空新城板块定义为生态新城启动区,扮演了金湾片区的居住担当。
另外,三姐还发现金湾和斗门核心区域的规划图对比来看,金湾的住宅用地(下图黄色区块)占比也是比较少。那么金湾以航空新城为首配套完善的住宅区来讲,未来会踏入“寸土寸金”的时代。
自放开限购以来,航空新城版块内楼盘的整体去化率达到了36%,是四个版块里面去化率最高的版块,大多数项目的单价早就迈入了2字头,三灶、南水、红旗尚有一万多的项目。
2020年,金湾区拟出让10宗地块,2宗位于航空新城,2宗位于西部中心城区B片区,2宗位于滨海商务区,2宗位于红旗镇,2宗位于三灶镇。
总用地面积为74.5万㎡,总建筑面积为151万㎡。是珠海今年最大的供地区域,出让土地面积占全市总量的46%。
随着各种规划的逐渐落地,商业、学区、产业等资源将在这里慢慢聚集,航空新城的华发商都、市民中心、商务中心、公共文化中心、产业中心等落地,金湾是有很多想象空间的。
这里不得不提一下2020年(11月10日—15日)珠海航展,外国媒体报道中国会在此次航展上公开轰20,所以这次航展也备受瞩目。截至目前,已有400多家国内外知名航空航天企业确定参展。
根据现在已经公布的消息,地面展厅的面积将进一步扩大,预计将拿出更多更新的装备参展,参展国家也将进一步扩大;地面装备演示区的演示装备种类将进一步增加,并加入更多的实战科目演练…这次应该是历届航展中,飞行表演最为精彩的一届。
每两年一次的航展,是航空和防务的盛会,是商品博览会,是农贸市场,是焰火表演,也是一次检验中国航空产业成就的考试。
这里特地提一下航展,不是一场“红毯秀”,大家凑凑热闹就完事了,现在的珠海航展,是世界五大最具国际影响力的航展之一,背后的经济价值是巨大的。
所以追本溯源,航展对于金湾发展的意义,对于珠海的意义,更为深远。
最后三姐认为:全局去看横琴是珠海发展的一个突破口,但对于珠海来讲是干儿子,而金湾在行政管辖意义上,才是珠海真正的亲儿子。方圆百里,平坦、连续且没有旧村旧城的发展用地,绝对是政府城建重地,二次创业的广袤舞台。
在未来的三五年,金湾配套全面落地,在某种程度上金湾之于香洲,就象25岁的青年与45岁的中年一样,一个即将迎来人生高潮,一个则慢慢步入夕阳。
那么如果投资未来的航空新城,体量大、规划好、市政配套齐全且高端,房价上到3-4万,不足为奇!
政府在调控房地产业,并不是在一刀切。对于确实有价值的城市,政府没必要违背市场规律去压制楼市,所以珠海是有潜力的城市,航空新城是珠海最有潜力的地方利益,从某种意义上讲,航空新城的建设,才是珠海二次创业和自身救赎真正的希望。
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