黄埔中央城|卖完需十年?请别制造恐慌营销了!

黄埔中央城|卖完需十年?请别制造恐慌营销了!

血洗科学城,“降维打击”周边楼盘?

这几天,公众号后台的私信都被塞爆了,清一色都在问科学城的网红盘——黄埔中央城。临近开盘,各楼市大V也是用尽浑身解数蹭热点,黄埔中央城的楼盘新闻通稿满天飞。

▲某楼市大V新闻通稿


标题比如什么“血洗科学城楼市”、“周边楼盘的灾难来了”、“终极选筹指南”,甚至连“降维打击”这种词都出来了,看过《三体》的应该都知道,这是指高维生物将攻击目标本身所处的空间维度降低,致使目标无法在低维度空间生存从而毁灭,说真的挺反感这种“制造恐慌性的营销”,那今天就给大家揭秘黄埔中央城这股“神秘力量”。


开盘去化率超6成,翌日全线涨价2%

6月27日,黄埔中央城盛大开盘,人流络绎不绝,甚至还有周边楼盘的销售过来蹭客源,不得不感叹黄埔中央城前期营销的成功,其一是越来越多人置业青睐科学城;其二是吹风价低至2.9万/㎡,这样的价位在科学城极具吸引力;其三才是自身的广告通稿和楼市大V媒体的推波助澜。

▲黄埔中央城开盘日


黄埔中央城项目体量巨大,开盘当天主推四栋楼:A1栋、J1栋、J2栋、J3栋,户型为91-130㎡,总计超600套房源。据相关信源,J1栋基本告罄(也有员工内购部分),仅剩余几十套,当天的整体去化率超6成,交出不俗的成绩单。

▲开盘第二天全线涨价


开盘价格真有这么低吗?去掉各种折扣后,最便宜的户型折后单价为30146元/㎡,最贵的户型折后单价为32008元/㎡,跟吹风价有出入,但总体相差不大。有意思的是,开盘第二天,黄埔中央城就宣布全线涨价2%,连夜涨价这种操作让很多还在观望的购房者措手不及。


珠光退出,合生创展31.18亿接盘

黄埔中央城属于火村旧改的非复建部分,项目开发商已“易主”,又由原来的珠光集团变为现在的合生创展。两个月前,出于疫情期的资金压力,珠光控股集团有限公司发布公告称,将出售广州黄埔火村旧改项目全部股权及贷款,总价31.18亿元

公告显示,此次交易的卖方为裕德投资有限公司(珠光控股的全资附属公司),交易的目标公司为广州御宏投资有限公司(珠光控股非全资附属公司),买方为广州博浩企业管理合伙企业(有限合伙),剥开层层股权关系,接盘方实质上就是合生创展

▲珠光控股发布公告


合生创展由广东商人朱孟依先生创立,于1992年进军房地产业,1998年在港交所上市,昔日与富力、雅居乐、碧桂园、恒大并称为“华南五虎”,此外,珠江投资也是由朱孟依创立。

2004年,合生创展成为了全国第一家年销售额破百亿的房企,后来企业因投资京津新城计划失败,而元气大伤。当时在天津宝坻拿了2.5万亩的盐碱地,历时8年投入近200亿建设数千栋别墅和凯悦酒店,最后这里却成为无人问津的“鬼城”。直至2019年,合生创展年销售额才从100亿突破到200亿,而昔日“华南虎”里的恒大、富力、碧桂园等早已是千亿的年销售规模。只能说,百舸争流,不进则退。

▲黄埔中央城新盘发布会


在经历了“天津新城”事件后,合生创展一直以平稳的发展为主,拿地也少,直到近年才在旧改方面频频发力。如2019年拿下了海珠区凤和联社康乐村、鹭江村以及番禺区新基村29亿的旧改项目等,今年4月接盘黄埔火村旧改,近两个月的时间就火速推出商品房项目黄埔中央城,可谓是无缝对接


从上方广告宣传图可以大致推敲其卖点,“一生之城”很对刚需客的口吻,强调科学城宜居;“人文大成”,突出项目的教育配套优势——有2所9年制义务教育学校,5所托儿所、4所幼儿园,其实咋一看觉得优势很大,转念一想学位供应给25000户业主是否充足呢?这卖点能不能经得起考验还得另说。黄埔中央城周边就有两个竞盘,对比教育的话,学位肯定不如万科东荟城,地段不如品秀星樾,但对刚需客来说——价格才是王道,接下来详细给大家解析项目价值。


黄埔中央城•楼盘概况分析

(1)区位板块

黄埔中央城位于广州科学城开源大道22号,虽取名“中央城”,实则不在科学城的核心地带,但这名字取得确实“带货”。


项目总建筑面积270万㎡,比大壮名城大70万㎡,体量相当于3个品秀星樾,4个东荟城,规划2.5万户,其中回迁户约1万户,商品房约1.5万户,分6期开发,开发周期为5年。这货量是比较惊人的,要知道2019年黄埔新房网签为10089套,其中科学城才年网签1586套,所以就算黄埔中央城10年卖完,也要每年卖1500套,但这也相当于科学城一年的新房网签量了。

▲2019年广州各区新房网签一览


关于科学城的区位解读已分析了多次,编者就不再长篇累牍地展开了,感兴趣的读者可以翻阅之前的楼盘分析文章,这里就直接跳过了。

▲科学城规划效果图


(2)交通

地铁:离项目较近的地铁站是6号线香雪站,步行距离约3公里,走路至少要近40分钟,公交接驳也需半小时,这对地铁通勤族十分不友好;另外,还有楼盘宣传的地铁23号线,这个饼真是开新盘都会拿来说一遍,规划都还没获发改委批复,建成通车估计也是下一个猴年马月的事情了。

▲签约仪式


楼巴:今年5月23日,黄埔中央城与开达稳诚楼巴举行签约仪式,宣告项目正式开通楼巴,可直达珠江新城、体育西、客村、琶洲等,一定程度上弥补了地铁不便的短板。


城市主干道项目东至开泰大道,南至广深高速,西至绕城高速,北至开源大道,多条城市主干道交汇,驾车进入主城区相对较便利。

公交:火村(法雨寺)站、火村西公交站、瑞发南公交站、瑞和路公交站,未来在项目会增设两个大型公交总站。

(3)教育

项目一直强调自己是人文教育大城,配建2所九年制义务教育学校(1所72个班,1所69个班),5所托儿所、4所幼儿园

其实根据省政府公布的《关于统筹推进县域内城乡义务教育一体化改革发展的实施意见》,新建1万户以上的居住区,必须单独配建中学;3000-5000户居住区,至少配建一所小学。所以,2.5万户的居民区政府硬性规定是要配套足够的学校资源,这其实也没啥值得吹的。


根据未被证实的信源,项目配建的两所九年制学校,一所将打造成省一级公立学校,还未确定由哪个教育集团来运营,另一所则将办成私立学校。目前原火村小学的地块已开始动工建设,新学校地块未见动工,名校究竟是扩建后的火村小学更名,还是待建学校呢?不得而知,但可以确定的一点,学区资源是火村村民与业主共享的。

学校建成后会统一交给政府管理,具体的学位分配还是以区教育局为准,还得尤其关注学位配额是否足够供应办学质量还要看今后的成绩和升学率。毕竟最近的楼盘爆出太多关于“名校维权”的事件,购房者一定要做好充分调研再抉择。



(4)商业&医疗配套

项目自建配套:占地21万㎡商业街和综合体(内含菜市场、社区少年宫、图书馆、老年星光之家、医疗服务中心等)。

▲黄埔中央城配套规划效果图


外部配套:项目对面就是广州开发区科技企业加速器,周边有奥园广场、锐丰广场、飞晟汇、香雪城等较为醇熟的商圈;医疗方面,15分钟车程内有两家医院——广东省第二医院黄埔医院(原萝岗中医院)、中山三院岭南医院。总的来说,周边配套较为成熟,反正几个楼盘靠的也近,商圈等可以互相蹭蹭。


其他因素

思德园&法雨寺
在黄埔中央城项目南边有一座建于清朝的古寺庙——法雨寺,还有思德园则是村民存放祖先牌位的地方,这两个因素也是有部分购房者比较介意的。

▲思德园&法雨寺所在位置


按照中国传统的风水理论,堪舆者是不主张在寺庙或者墓园周围选择住宅的。因为传统风水学的核心就是研究气场状态的学问,即阴阳二气是否平衡,而寺庙、墓园为阴气之地,会与住宅相冲,使阴阳二气失衡

法雨寺


其实,现代社会很多人也不信这一套了,比如传统观点认为寺庙旁不合适居住,主要源于古代寺庙香火不断,容易失火,而进入现代在寺庙周边买房居住早已不是禁忌思德园这类估计很多人接受无能,一方面是忌讳,另一方面则是不利于房产转手,但也有刚需的朋友表示,穷人浑身散发正道的光,只要价格美丽,上车不是问题


车位配比

黄埔中央城总户数为2.5万户,停车位总数量约2.7万个,整体车位配比约为1:1.1,现在很多家庭人均一台车以上,加上项目体量庞大,随着后续入住率上升,很可能出现车位供应不足的情况。


黄埔中央城•楼盘户型价值解读

房价:3-3.5万元/㎡

作为火村旧改推出的商品房项目——黄埔中央城,总建筑面积约270万㎡,配套公建面积约10万平方米,规划约2.5万户,其中商品房约1.5万户,囊括住宅、商业体、学校、写字楼、酒店等,容积率为3,绿化率为35%,整体密度略高,定位上就是妥妥的刚需大盘

▲黄埔中央城小区规划效果图


楼栋价值的话,主要分析目前主推的四栋楼:A1栋、J1栋、J2栋、J3栋。从上面的小区规划图来看,A1栋是最便宜的,那位置肯定也是最差的,南向户型可望法雨寺,西南向户型望思德园,北向户型还临近即将扩建的开源大道,行车噪音影响可想而知;同理,J1栋的高层西向户型同样也是可望寺庙,还有就是学校噪音影响J2栋位置最好,南北通透,采光基本无遮挡;J3栋与周围楼栋错位,采光易受影响

户型

户型方面,目前首推的四栋楼没有小户型,面积91㎡起,即涵盖91-130㎡的三至四房,得房率在82%左右,中规中矩。JI栋基本售罄,就不展开了,主要说其他三栋。


▲A1栋户型图


A1栋户型


91㎡三房、94㎡三房,这两个是北向户型,采光本来就不佳,竖厅设计进一步缩小采光面积,且如前文说的,临近马路受噪音影响。


108㎡三房,西南向户型,望思德园,且主卧易受到西晒影响;130㎡四房,东南向户型,采光稍微好点,也不望寺庙和思德园。


111㎡三房,正南向户型,采光佳,户型舒适度相对较高,望法雨寺。

▲J2-J3栋A户型图


J2-J3栋栋户型

2梯4户设计,有101㎡三房和128㎡四房两种户型,位置肯定比A1栋好。各个户型设计差别不大,主要是朝向、采光的区别,优先选择C户型(东南)、D户型(正南偏东),尽量不选偏西向户型,以免受到西晒影响。


总结

距离黄埔中央城开盘已经过去了三天,热度稍微下降了点,在宣布全线涨价后,部分购房者也回归理性。像黄埔中央城这种货量巨大的盘,低开是正常操作,毕竟开发周期长,后面可以再把价格提升上去,但第二天就开始涨价这个操作,更像是在推高购房者对于楼盘的心理价位,方便他日后推货。(只是笔者推测,仅供参考)


现在先定一个高价,后面推出更优质的楼栋,但价格差不多的,那就等同于降价促销。这是一个逆向思维,但购房者会不会买单呢?关键还是看楼盘的硬实力


黄埔中央城目前3-3.5万元/㎡的价位,其实优势不算很大。论教育的话,万科东荟城是更优质的选择,黄埔标杆学区,价格也差不多,但非新房不买的就当我没说。此外,还有已跟广附签约的绿地杉禾田晶舍,价格在3.0-3.3万/㎡左右,就是位置稍偏了点,也是其有力的竞盘


未来科学城还会有时代天境、水西停车场住宅项目等陆续入市,黄埔中央城面对大量竞盘以及货量压力会不会重新调价呢?我觉得只要不是十分刚需的购房者,都可以先观望一下,毕竟这个盘的体量不是短期就能卖完的!


以上是编者的个人观点,自住或投资抉择需谨慎,欢迎在下方留言区参与互动!




附楼盘照片

▲项目开盘日
▲项目航拍实景图
▲项目旁边的万科东荟城航拍实景图


▲样板房实景图

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