房山区域配套及新房市场成交分析-5月更新
一、房山区简介
房山区位于北京市西南,辖区面积2019平方公里,截至2014年底,常住人口103.6万,下辖8个街道、14个镇、6个乡。房山属于北京的城市功能新区,是北京的西南门户和生态屏障。
“十二五”规划明确提出房山区的发展方向,由此确立了房山“一区(首都高端制造业新区)一城(现代生态休闲新城)”的发展定位。
图:房山区位置图
二、房山区配套分析
1、教育
房山区的教育配套空间上集中在良乡长阳城市组团,整体来说能基本满足居民对教育的基本需求。当前政府正在努力推进教育资源的引进与教育质量的提升.
工商大学、中医药大学、首都师范大学、理工大学都要陆续进驻位于房山的良乡高教园区,工商大学由于本身没有附小和附中,所以这次搬到房山后,准备将良乡中心小学和良乡三中改成工商大学的附属小学和附属中学。
截至2013年底,全区共有:幼儿园103所,包括市级示范幼儿园2所,一级一类幼儿园14所;小学109所,入学率在99.98%以上。良乡长阳城市组团的小学较多,尤其良乡地区学校较为充足;中学56所,多聚集在良乡板块。
图:房山区热门小学分布
图:房山区热门中学分布图
2、商业
整体来看,房山区目前仍是以住宅开发为主,商业配套相对较少,目前商业比较活跃的区域为长阳板块、良乡大学城板块和窦店板块。长阳、良乡板块近年有不少购物中心、写字楼、综合体在建和投入使用,而窦店工业区的商业供应以社区商业为主。
图:房山区商圈分布图
3、医疗
房山区辖区设有由政府举办的各类医疗机构300余家,其中,区属医院、卫生院24家,含三级医院、二级医院各2家、一级医院20家。社区卫生服务机构覆盖全区所有乡镇街道,为百姓提供医疗、保健、预防、健康教育、计划生育指导、康复六位一体卫生服务。以北京120急救中心房山分中心为核心、13家基层急救站为依托的急救网络辐射全区。
三甲医院武警总医院将整体从海淀区永定路搬迁到房山,已经开始进行院区的建设,预计2017年投入使用。院区所在的具体位置在北京理工大学良乡校区附近。
图:房山区大型医院分布图
4、交通
房山区是北京南部地区的重要空间和门户通道,京广、京原等多条铁路、京石高速、107、108国道等多条公路干线穿境而过。轨道交通房山线、京良路、京石高速第二通道等多条直达市区的快速通道已陆续建成。
在地铁规划方面,目前房山线已投入使用,燕房线于2013年底开工,预计2017年底投入使用。
附燕房线站点设置:燕化站、老城区北站、饶乐府站、顾八路站、星城站、阎村站、大紫草坞站、阎村北站、周口店镇站(支线)、顾册站(支线)、老城区站(支线)。
5、生态
房山区整体自然环境良好,生态环境指数居南城各区之首。辖内西部和西南部大型绿地充足,对区域整体生态环境的有所提升。城区部分自然环境一般。
房山区空气环境在空间上呈现出西部空气质量优良,东部空气质量一般的趋势。东部因多年工业发达,且位于城市的下风向,空气质量受到一定影响。
图:2015年北京市PM2.5分布图
6、综合评分
图:房山区配套评分图
注:图中红色为北京市平均值。房价评分为价格高-分数高,价格低-分数低。其余各项均为分数越高质量越高。
三、房山区房地产成交热门板块
图:房山区热门板块图
从目前的发展成熟度来看,长阳和良乡的成熟度较高,有大规模的住宅和商业体在建,北京知名刚需盘众多,可预见在未来短时间内可成为北京较宜居的卫星城。近几年,窦店地区的土地市场和商品房成交也较为活跃。
1、长阳板块
长阳板块紧邻地铁房山线,是房山新城规划中重点发展的城市组团之一,交通较为便捷。目前来看,长阳板块是房山地区发展最成熟的地区。
长阳处于房山CSD中央休闲购物区最核心的部分,包含首创奥特莱斯、funmix等大型商业综合体,整体商业氛围良好,从社区商业、临街商业到大型购物中心一应俱全。
长阳包含有北京四幼、北京小学长阳分校、北京四中房山校区等热门学校,教育配套较为完善。板块内包含大型医院较少,综合就医需求可能需要去到就近的良乡板块。
长阳的新盘集中度很高,有较多知名开发商在该地区拿地,有成规模的住宅小区已经交房入住,社区底商大部分也已经接近成熟,简单的配套设施大多也己交付使用。但由于有很多在建项目,受粉尘、噪音影响较大,对居住环境会造成一定影响。
2、良乡板块
良乡板块位于房山线首端,也是房山新城重点规划建设的城市组团之一,良乡大学城的建设为良乡镇的发展带来了原始的发展动力。周边有15条城市干道,交通较为便捷。
目前良乡板块的商业业态以临街商业、写字楼为主,传统中小型百货也比较发达。另外,绿地集团在房山打造的绿地缤纷城预计今年年底开业,届时会补足良乡大型综合商业体的空缺。
良乡板块包含北京第一实验小学、北师大良乡附中、良乡中学等热门学校,教育配套相对完善。板块内包含良乡医院和北京妇产医院房山医院,就医方便。
良乡作为刚需盘集中地,有不少项目在售或开发中。施工地块较多,对居住环境会有一定的影响。
四、房山区新房市场成交分析
1、总体
4月,房山房产市场总体成交量继续大幅增加。商品住宅(不含保障房)成交851套,写字楼成交409套。纵观全北京市各区域目前的成交价格,房山区仍属于价格洼地区域,而区域内地铁房山线已经投入使用,因此吸引了一大批刚需客户。
4月,房山商品住宅(不含保障房)的成交价格有所回落,为21858元/㎡;写字楼的价格有所回升,达到17952元/㎡。房山区商品房市场近半年的成交价格较为稳定。
2、商品住宅
从价格因素分析,16年4月房山商品住宅的成交价格达到21858元/㎡,环比下降4.00%,同比增长8.49%。价格虽有略微下降,但销量的成倍增长说明其需求仍然处于上升的阶段,市场形势较好。
16年4月,房山商品住宅(不含保障性住房)成交量大幅上涨,全月成交851套,环比增长112.75%,同比下降4.27%。4月份的成交量随不及去年同期,但成交额达到12个月内最高水平,较16年一季度有大幅增长,说明市场对于房山商品住宅的需求仍然是比较大的。
从市场总供货量与市场存量方面考虑,15年4月到16年4月的整体销供比为1.35。说明整体处于供不应求状态。尤其是在2015年8月,中粮万科长阳半岛、万科长阳天地、原香漫谷,天恒乐活城集中供应之后,有连续六个月销售量大于供应量。说明消费者对于房山商品住宅的需求仍然很大,信心较足。
4月,房山商品住宅(不含保障房)的产品成交占比又回到2月之前的基本水平。刚需产品占比达到79.79%,改善产品达到20.21%。总体来说房山的成交占比趋势符合北京市整体的趋势。即改善产品占比呈上涨趋势,预计不久的未来就会有800万以上的高端产品在房山出现。
房山商品住宅成交套数排行榜
房山商品住宅成交金额排行榜
3.商住写字楼
16年4月,房山写字楼成交409套,环比增长14.89%,同比增长136.42%。销售量继3月持续上涨,高于12个月平均值。成交均价为17952元/㎡,略高于半年内平均水平。环比上涨3.11%,同比下降2.02%。15年4月至16年4月,房山写字楼销供比为1.04,供需基本平衡。整体趋势较为平稳。
近半年内有4个月房山新批准上市的写字楼数量都超过400套,主要为合景领峰、万科长阳天地、绿地诺亚方舟(绿地新都汇)、首开熙悦汇等几个项目新增供应集中批准上市。尽管短期内供应量大于需求量,但观之近期这几个项目的热销程度,未来一段时间内房山写字楼的销售量仍会继续上升。
房山写字楼成交套数排行榜
房山写字楼成交金额排行榜
五、写在最后
从刚需盘的成交数据看,大兴和房山是北京近几年来刚需盘成交额的大头,两大区县在刚需盘成交的表现上平分秋色。得益于政府大力发展南城,房山近几年的土地市场和商品房交易市场火热程度较高。和大兴相比较而言,房山的刚需程度更高,刚需盘更多,总价更低。
如果考虑在房山购房,可以多关注长阳、良乡以及窦店地区,三者都依附地铁,未来商业、教育和医疗配套投入使用的进度快,尤其是前两者。目前长阳地区发展成熟度较高,新盘继续大规模推出的可能性不大,未来新住宅项目可能以中高端盘为主;良乡地区目前仍处于高速发展期,未来刚需盘新盘数量依然较大,但地价上升可能性大。