长沙，房价调控下的倔强
最近有个城市热度挺高，网上笑称这是“一个让炒房客有来无回”的城市。居然还真有地方能把炒房客按在地上摩擦，很畅快。这座城市叫：长沙
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今天，三鱼想和各位聊聊长沙。
长沙于我，维度是不止一面的。首先，在长沙办了点实业，也算是为这个城市纳过点税。接着，用买房这种方式在长沙入了股，也在这真实的生活了一段时间。
所以，我眼中的长沙很立体，也更有血肉，只是在我看来，这座城市的底色，是倔强。
有人曾这么和我形容湖南人，骡子脾气，够倔，转述给湖南朋友后，用湖南话说，我们是挺“霸蛮”的呀，而长沙基本是集大成者了。骨子里的那股倔性都揉进了这片潇湘山水的城与人中。
即便这个词并不完美，比如我有个长沙朋友，倔强的不买房派，虽然自己没啥，可女朋友整天很焦虑。
但理解这点性格，这个城市的脉络和心声，便向你徐徐摊开。
02
外地人看来，一定是有个疑问的，那就是为什么地方卫视做的最好的，会是一个芒果。
这点上，来长沙应该都会去橘子洲头领略下“百舸争流”的风采，也会对横贯橘子洲的长沙一桥印象深刻。而事实上，外地人很少知道，由于70年代缺钱，这座跨江大桥是长沙人民，自发一梁一钉义务建起来的。
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某种程度，我看到了这座城市的灵魂，认定的事，一定会坚持的做，而且是要做到极致的那种。所以，即便长沙是二战中损毁最严重的城市，湘雅医院，中南大学很快又顽强的复生出来。
有时候，你可以认为这里的人认死理，但你很少能见到他们妥协，所以这样的执念，用在房价上，其实没必要意外的。
说实话，“一城一策”的基调后，地方操盘的自主权大了不少，而且都很精明，差不多都用抢人这种方式来筑底，也要放点缺口的甜头，才有人来。
只是长沙在今年开春后做的事情，多少有点耐人寻味了，在4月22日，在其他城市加大购房优惠的时候，长沙停止执行对家庭第二套改善性住房按4%的税率征收的契税优惠政策。
仅此，这样的全国楼市环境，长沙独一份，够犟。这还不够，去年“6.25新政”，长沙大概是第一个公开抗议“炒房客”，够胆。
03
如果长沙只是空有勇气，那么这场斗争还不好说，偏偏长沙还很有谋。
复盘长沙的调控步调，你会发现长沙的操盘，是非常有节奏的。现是16年“房7条”，先口头警告，给了市场一个面子。
然后，面子到了就玩真格了，17年限售和限购在这一年出现，对外设置屏障，对内锁定交易，资金和交易的流动性就降到很低了。
到了18年，与6.25同时发布的，史上最强调控的出现，还是名副其实的那种。
这样，整个长沙楼市，想要参与炒作的外部和内部力量，仿佛一下子被抽干了。更难以言说的是，需求端没有脾气后，18年长沙土地市场供应达到1100万方，这样供给端管够，市场上最后一点利用土地市场做文章的想法也被浇灭了。
至此，长沙楼市当下的状态，一个中国楼市中的安静美男子。
这背后，是长沙控盘的段位，不能简单用精准度量，而是有了自己一套成熟的打法体系，某种程度，你也能把他看成，没有“地票”的重庆打法的威力加强版。
总之，在房价这事上，长沙几乎是当下唯一主动不妥协的，这份倔强效果也很明显，不管是久远前的浙江客，还是这两年蹦跶的合肥团，都在这吃够了苦头。
我这次来，去了三年前看过的绿地中央广场，区位很不错，重点板块的滨江新城的核心，以真实的二手房成交衡量，当初1万2,3价格区间，终于三年跑到了1万4的去区间了。
没事别来长沙瞎炒房，湖南人脾气崛起来，你走不了，真的。
04
长沙的倔强，还在城市运作上体现淋漓尽致。
先来简单认识下长沙，湘江水穿城而过，既是这座城市的血脉，也天然把长沙分成了河东和河西两大城区。
图片来源：地图帝
行政上，河东的芙蓉，开福，天心，雨花四区，河西的岳麓和望城两区。再给各位分享下，我在长沙规划馆拍的城市沙盘，一江穿城过，四面环山绕，这样的地形还深远的影响了长沙的格局。
首先，芙蓉区是长沙历史开始的地方，既有老一辈五一广场商圈，有迭代了新一代最高楼国金中心，各种教育什么的底蕴更不用说了。
虽然面积最小，但是“芙蓉”的字眼不仅是条香烟，也长沙的形象，这里也是长沙心中最认可的市中心了，房价也是目前长沙的高点。
伴着芙蓉区，一南一北，开福和天心同时沿江展开，占据了东岸最好江景资源。
开福在北，打造了自己北辰洲，气质相当优越，天心在南，借助省政府搬迁，也玩出了自己省府新区。
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东南的雨花也没有被遗忘，据说还在修编的新一版的长沙总体规划2035的意见，有一条可能发展重点轴线在东南（以正式发布为准）。
图片来源：家在河西
借助高铁新城和机场联动，会展中心将在隔壁长沙县落地，大量可用土地，让着这里充满可能性。
随着长沙的跨江通道丰满，西岸的岳麓进入了高速发展期。虽然相对是后进，可应该有朋友听过，“惟楚有才，于斯为盛”。
这样一幅对联就挂在岳麓书院的门口，这里承载长沙千年文脉，现在也有着中南等诸多大学城。借助这股智力支持，高新技术的麓谷选择这里。
同时，长沙最热门的梅溪湖也登场了，规划的气场和逼格都无可挑剔，就像落在这里的扎哈遗作，最盛开的现代芙蓉花，拿下单体板块房价天花板。
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往南一点的洋湖，中部最大湿地，有着长沙最好的生态底牌，往北一点的滨江新城，市政府来了，有江有景有配套。
这三者联手，差不多拿下了长沙热门板块的半壁江山。
至于西北望城，虽然撤县并区有些年了，可融入主城还需要时间，也是刚需阵营。
05
其实当你总览下来，长沙扩张逻辑是非常倔强而有个性的。
首先，新城在二线城市不少见，而且是作为市中心的后备。可长沙造的新城的普遍不大，这里你找不到像苏州工业园区和郑东新区那样，很大很用力能做市中心的，这里即便梅溪湖也不行。
但配套普遍很齐全，这样每个新城都是为生活服务的，也就没有很绝对的中心板块，资源摊的很开，连地铁都很匀称。
这样房价就被拉的很平，放眼望去，长沙房价没有高峰，只有平原。
图片来源：大胡子说房
大家价差都不大，意味着生活在哪里都可以很幸福，这样一套“造小城”的逻辑，我走过那么多城市，只在长沙身上看到过。
所以，我们看两套倔强操盘逻辑交叉的下长沙得到了什么。
万亿GDP的俱乐部成员还算中国城市头部，房价却神奇的低，低到了倒数。
图片来源：中国房价行情网
长沙自己也明确说了，我就想通过低房价引入产业和人才回流。
事实也算成功，有从一线回来，也有来省会的。本地人买房也不是很焦虑，因为大家对未来房价的预期是稳健的。
房价收入比也在最后面，说明除了房价低，长沙人民是有钱的。以我真实的生活感受而言，长沙物价也算不上低，可人们就是敢花钱的，除了一晚上吃掉10吨的小龙虾外，不去捏个脚感觉对不起自己钱包。
图片来源：国民经略
最幸福的城市虽然没有唯一的标准，但是能花钱，肯花钱一定是其一，感谢长沙这一份的倔强。
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最后，实际点说，在我持仓的全国城市房产中，长沙是收益最低的，但我却不是很在意。
因为长沙的倔强下，城市成长机制就很健康。
这里的刚需很幸福，有充裕的时间挑挑拣拣，这期间每一刻对长沙刚需都是最好的时刻；于投资而言，长沙在真正意义上把自己变成一只慢牛的股票，来这是要长线深耕，而不是来这捞一票的投机。
这点上，长沙房价也许不是短期内房价最容易暴击的城市，但是低估下，是当下中国最值得投资而不是投机的城市。
不过，大部分人而言，这座城市就是个过客。如果你来这里，我不会推荐你去火宫殿，也不会推荐挤在湘江边上看焰火。
长沙市中心有口泉，叫白沙古井，是中国为数不多在用千年活泉，每次有空到这里，我都会拎着两个桶，和长沙土著一起打泉水。
水很好喝，烧饭也很香，而长沙就像极了这口井，岁月绵延中倔强的流淌，在这份倔强中你能触摸到生活的本质。
这里就是长沙。
以上为正文，来自三鱼
由于篇幅限制，三鱼将在公众号“真叫卢俊”上，推出长沙下篇，和各位真正更深入的分析长沙楼市未来走向和哪些板块和项目更有价值，我在“真叫卢俊”等着你。
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